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용인 죽전지구가 신상권으로 부상하고 있다는 외부의 說과는 달리 고전을 면치 못하고 있다. 지난해 이전한 단국대학교 죽전캠퍼스와 신분당선 죽전역 개통, 신세계백화점과 이마트 죽전점 오픈 등으로 인해 상권의 확대를 기대했으나 단국대의 수요가 분당이나 서울 강남권 등으로 흘러가는가 하면 죽전역 개통으로 인한 유동인구 증가도 미미해 전체적으로 상권의 움직임이 활발하지 못하기 때문이다.
이에 당초 상권의 호황이 점쳐짐에 임대료가 높게 책정되는 등 매출 대비 높은 임대료로 인해 수익구조에 어려움을 겪고 있는 상가들이 ‘죽전드림’을 포기한 채 폐점을 하거나 업종 변경을 하는 등의 어려움을 겪고 있다.
글/윤은옥 차장, 안혜경, 서모란 기자, 사진/이종호 기자
경기도 용인시 죽전동 일원에 위치한 죽전택지개발지구에는 356만4000㎡ 규모에 1만8000여 가구, 5만7000여명이 입주해 있다. 이곳은 분당선 죽전역을 중심으로 보정역과 오리역 등 역세권에 위치해 있는데다 경부고속도로가 인접해 있어 특히 서울 강남권과의 접근성이 높은 편이다. 또한 택지지구로 개발되면서 신세계백화점, 이마트를 비롯해 각종 유통 및 편의시설이 갖춰져 있다.
죽전상권은 크게 죽전역 상권과 단국대 상권, 죽전역과 단국대로 이어지는 중간에 위치한 보정동 상권, 그리고 단국대 북쪽 새터마을과 성현마을을 중심으로 한 우체국 상권으로 구분할 수 있다. 이중 죽전역 상권은 신세계백화점과 이마트 등 대형 쇼핑센터가 위치해 있어 죽전뿐 아니라 분당, 수지 지구에서도 소비층이 유입되는 광역적 상권이며 단국대 상권은 대학생, 보정동과 우체국 상권은 주부들을 중심으로 한 가족층이 주를 이룬다.
공급과잉·高 임대료…외식업소 고전
3년여 전부터 입주가 시작된 이곳은 당초 예상과는 달리 유동인구의 유입 등 상권의 활성화가 더디다. 반면 개발초기 호재에 대한 기대에 비해 아직까지 안정화되지 않은 상태에서 높은 임대료, 공급과잉으로 인한 과당 경쟁 등으로 인해 일대 외식경기도 암흑속을 걷고 있는 실정이다.
(사)한국음식업중앙회 용인시 수지구지부와 기흥구지부에 따르면 죽전동 일대에 320여개, 보정동 메인도로에 160여개 등 주요 상권에만 500여개의 음식점이 밀집돼 있으며 분당 등 인근 신도시에 비해 주로 소형 업소들이 대부분을 차지하고 있다고 한다.
이들 업소 중 실질적으로 투자 대비 수익을 내는 업소는 손에 꼽을 정도다. 높은 임대료에도 불구하고 상권 활성화를 기대하며 입점했던 업소들은 예상치 못한 경기불황 및 상권 저조로 임대기간을 채우기도 전에 폐업을 하거나 수시로 업종이 바뀌는 현상이 빈번히 발생하고 있다. 상가 곳곳에 붙어 있는 ‘임대’ 표시나 업종 변경을 위해 공사중인 곳들이 이처럼 어려운 상황을 여실히 보여주고 있다. 현재 이 일대 상가들은 음식점이 주로 입점한 1층을 제외하고는 약 20% 정도가 공실(비어있는 곳)로 남아 있는 상태다.
기업형 대형 외식업체의 입점이 더딘 것도 이 지역의 특징이다. 입주가 활발히 진행됐던 3년여 전, 개발 기대감으로 인해 높은 분양가와 임대료가 책정되면서 주로 소형 개인 음식점이나 프랜차이즈 위주로 입점이 시작됐다. 대형 외식업체로는 죽전역 이마트내에 있는 아웃백스테이크하우스와 죽전역과 오리역 사이에 있는 빕스, 그리고 보정역 쪽에 있는 씨푸드 오션 정도다. 한 패밀리레스토랑 점포개발 담당자는 “죽전상권은 아직 상권이 개발되는 시기로 초기에 비해 임대료 수준이 어느 정도 낮아지기는 했지만 대형 규모의 투자비가 큰 브랜드형 외식업체가 입점하기에는 아직까지 메리트가 약한 편”이라며 “1~2년 후 상권이 안정화 되면 브랜드형 외식업체들의 입점도 활발해 질 것으로 보인다”고 말했다.
아직 죽전상권의 활성화가 더딘 가장 큰 이유는 바로 단국대 이전으로 인한 효과가 기대만큼 크지 않았기 때문이다. 특히 분당, 서울 강남권 및 도심권으로 연결하는 버스가 단국대 캠퍼스 안에서 출발하다 보니 핵심 타깃으로 생각했던 대학생들이 죽전이 아닌 분당이나 서울로 유입되고 있다는 것이다. 또한 신세계백화점이나 이마트를 이용하는 외지인들은 쇼핑 후 인근 외식상권을 이용하기 보다는 백화점이나 이마트 내에서 외식까지 해결하고 다시 돌아가는 경우가 많기 때문이다.
이 밖에 지역 주민들은 객단가 높은 외식은 인근 지역인 분당을 이용하는 비율이 높은 반면, 지역내에서는 주로 낮은 객단가의 음식점을 선호하는 소비 행태도 죽전동 상권의 불황을 부추기는 요소로 지적되고 있다.
단대 기숙사·디지털밸리 완공에 따라 상권 활성화 기대
그러나 업계 관계자들은 향후 죽전상권의 활성화를 전망하고 있다. 개발 초기 지나치게 높은 기대 심리로 인해 ‘거품상권’이라는 꼬리표를 달고 있지만 아직까지 상권 활성화가 덜 된 상태로 1~2년 후에는 분명 핵심상권으로 거듭날 것이라는 것이다. 이러한 전망에 힘을 실어주는 가장 큰 요인은 내년 완공 예정인 단국대 기숙사다. 약 2500여명을 수용할 기숙사가 완공되면 단국대 앞 상권을 비롯해 보정동 상권이 더욱 활성화될 것이라는 기대다. 또한 약 1만3000~1만4000여명이 입주할 예정인 디지털 밸리(도시형공장)가 2010년 완공되면 일대 상권이 더욱 커질 것이라는 전망이다.
1.보정동 상권 / 죽전지역의 중심상권
죽전 지역의 중심상권이라 할 수 있는 보정동은 160여개의 외식업소가 타운을 형성하고 있다. 7~10층 높이의 빌딩들이 늘어서 있는 보정동은 90여 개의 상가가 빌딩 1층에 위치하고 있으며 이면도로에도 상가주택이 계속해서 들어섬에 따라 다양한 외식업소들이 줄줄이 입점해 있다. 아이파크, 현대홈타운 등 1만여 세대가 거주하고 있는 아파트 지역이자 단국대학교 이전으로 인한 젊은층의 유입을 기대하며 약 3년전부터 다양한 외식업소들이 입점해 있는 것이다. 이와 더불어 1만6500㎡(5000평) 부지의 복지시설이 생길 것이라는 기대심리가 보정동 외식상권이 비교적 짧은 시간에 빠른 성장을 일으킨 주 요인이다.
BAD
쫗 단국대 대학생들의 유입을 기대했던 예상과는 달리 대학생들의 발길은 드문 편.
쫗 보정동 내 외식업소의 주요 고객은 인근 아파트에 거주하고 있는 주부로 소비력이 높지 않아 객단가도 낮게 형성, 저조한 내점률.
COOL
쫖 아파트에 입주하는 세대가 늘어나고 단국대학교 기숙사 완공과 신입생들의 유입 및 문화시설이 확충되면 충분히 수익성을 높일 수 있다는 기대.
보정동 상권은 핵심 상권이라는 기대와는 달리 수익에 있어서는 재미를 보지 못하고 있다는 평이다. 복지시설이 들어설 곳은 몇 년째 잡초가 무성한 공터로 내버려진 채 이렇다 할 건설 계획이 없는 상태여서 외식 소비를 창출할 수 있는 유동인구가 부족하다. 때문에 인근 아파트 지역 주민이나 중소형 회사의 직원들에 국한된 고객층이 전부로, 그나마 수익을 내고 있는 외식업소는 두 세 군데이며 대다수의 외식업소들이 겨우 손익을 맞추거나 마이너스를 기록하는 등 영업 부진을 면치 못하고 있다.
또한 단국대 대학생들의 유입 역시 드문 편이다. 수업이 끝난 후 교내에 정차하고 있는 버스를 타고 서울로 바로 이동하거나 무료 셔틀버스를 타고 오리역으로 가는 학생들이 많다 보니 사실상 보정동 내 외식업소의 주요 고객은 인근 아파트에 거주하고 있는 주부고객이 대부분이다. 반면 이들 주부고객 또한 소비력이 높지 않아 객단가도 자연스레 5000~9000원대를 형성, 내점률이 높지 않은 이상 수익성을 확보하기란 쉬운 일이 아니다.
또한 유동인구가 많아 보정동 상권 내에서도 핵심 외식 상권으로 꼽히는 곳인 공원사거리부터 복지시설 부지까지 인근에 초중고등학교가 분포해 있음에 따라 위락시설이 들어설 수 없는 한계가 있다.
상가 내에는 3층 이후로 거의 학원들이 입점해 있는 형태로 저녁무렵이면 외식업소의 주요 타깃 대상인 직장인들이 타 지역으로 이동함에 따라 썰렁한 모습이다.
비어있는 상가, 한산한 외식업소
보정동 상권의 상가 평균 임대 가격은 1층 50~65㎡(15~20평) 기준으로 보증금 약 5000만원, 임대료 200~300만원선이다. 초기 보정동 외식상권이 생성될 무렵에는 기대심리로 인한 거품으로 보증금 1억원, 월임대료 300만~350만원 정도를 형성했으나, 외식업소의 폐점률이 높아지는 등 기대만큼 상권이 번성하고 있지 않아 임대가가 내려간 것. 또한 보정동 상권에서 A급 상권 즉, 핵심 상권이라 할 수 있는 아이파크 1차와 한라프로방스 1차 사이의 1, 2블록을 제외하고 복지시설 부지 아래쪽으로 내려갈수록 B급 상권으로 분류됨에 따라 임대로 내 놓은 곳이 건물당 많게는 4~5개나 될 정도다. 임대 공고를 붙여 놓은지 몇 달이 되어도 마땅한 입주자가 없는 상태로 방치되고 있다. A급 상권의 경우 학원, 학교, 아파트가 밀집해 있고 버스 정거장이 위치해 있어 많은 유동인구를 확보할 수 있지만 B급 상권은 상가주택 혹은 소형 오피스가 주를 이룸에 따라 유동 인구도 적은 편이다. 또한 B급 상권의 경우 상가 주택이 많아 공급 과잉 상태라 할 정도다.
한편 단국대, 아파트 단지의 분수효과를 노린 외식업체들이 기대보다 수익이 나지 않아 오픈한지 1년도 채 안되어 운영을 포기하거나 업종 전환을 하다 보니 현재 보정동에 위치한 외식업소들은 오픈한지 1년이 채 안된 신생 업소들이 다수다. 대부분 중저가 콘셉트의 백반집, 구이전문점, 피자전문점 등으로 객단가가 낮은데 반해 고객 내점률이 높지 않아 업소를 운영하기 어렵다고 토로한다.
잠재력 높은 보정동 상권, 외식업 성장 진행중
많은 외식업소들이 ‘어렵다’ ‘돈 냄새 맡아본 지 오래다’라고 하소연을 하는 사이에서도 번성하는 업소가 있기 마련. 주요 고객층이 인근 아파트에 거주하는 주부고객이나 가족단위가 많다 보니 이들의 식습관이나 선호하는 음식 스타일을 제대로 파악한 업소들은 한중망이라 할 정도로 고객들로 북적이는 모습을 나타내고 있다.
호암빌딩 2층에 위치한 시골밥상 역시 10여개의 테이블이 전부인 작은 한식집이지만 된장찌개, 돼지불고기, 생선구이, 나물류 등의 갖가지 반찬으로 구성된 백반을 6000원에 제공해 알뜰한 주부고객은 물론 인근 상가 내 직장인 고객들이 즐겨찾는 맛집으로 손꼽히고 있다. 이렇듯 메뉴의 맛과 품질, 깨끗한 분위기와 위생, 친절한 서비스 등 운영 기반을 탄탄히 다져놓은 업소들은 불황에도 불구하고 수익을 창출하고 있다.
또한 지난해 엔제리너스가 이 곳 보정동에 198.3㎡(60평) 규모의 매장을 오픈, 상권의 시작점을 알리는 랜드마크 역할을 톡톡히 하고 있다.
외식업소 경영주들은 현재까지 보정동 상권 내 외식업 운영이 괄목할 만한 매출 증대나 수익성을 장담하진 못하지만 이 곳의 시장 잠재력에 대해 긍정적인 평가를 내리고 있다. 아파트에 입주하는 세대가 늘어나고 단국대학교 신입생들의 유입 및 문화시설이 확충되면 충분히 수익성을 높일 수 있다는 기대다.
더불어 죽전역과 이어지는 사이에 위치한 상가주택 단지 내에도 한식업소를 비롯해 양식 레스토랑, 에스프레소 커피 전문점, 와플 전문점 등 다양하고 트렌디한 외식 업소가 한 두 곳씩 생겨나는 등 먹거리 타운을 형성 중에 있어 이 곳 보정동의 외식 상권의 성장 가능성을 긍정적으로 전망하고 있다.
대중성과 웰빙을 두루 겸비
순두부 마을
보정동 SJ타워 2층에 위치한 「순두부 마을」. 이 곳은 유기농 콩으로 만든 순두부 메뉴 콘셉트로 건강, 웰빙에 민감한 여성 고객들의 단골 업소로 자리매김하고 있다. 순두부 마을은 매일 아침 직접 만든 순두부와 모두부를 선보이는데 고소하면서도 담백한 맛으로 남녀노소 부담 없이 즐길 수 있어 가족 단위 고객에게 안성맞춤 외식 메뉴로 손꼽힌다. 김치·황태해장·해물 순두부(5000원) 및 순두부 비빔밥(6000원), 두부스테이크(7000원) 등 20여 종의 식사 메뉴와 함께 두부 버섯 전골, 두부 묵은지 전골, 두부 사합 등의 일품 요리 등 다양한 두부 요리를 즐길 수 있는 점이 메리트다. 이 중 두부 사합은 기존 삼합에 순두부를 더해 영양 보충은 물론 푸짐한 양을 자랑한다. 대표 메뉴는 순두부 마을 보쌈 정식으로 잘 익은 보쌈과 제육볶음, 직접 만든 유기농 두부와 함께 김치순두부, 콩비지찌개, 청국장 등의 찌개류는 선택해 먹을 수 있어 다양한 고객 니즈를 충족시키고 있다. 특히 한상 가득 차려나오는 정식 메뉴와 더불어 이동식 파티션을 활용해 아늑한 식사 공간을 연출해 점심은 물론 오후시간대에도 단체 주부 고객들의 내점률이 높다고.
문의 : 031-898-4887
이색적인 메뉴 아이템, 마니아층 확보
풍천민물장어
이데아 플라자 2층에 위치한 「풍천민물장어」는 파김치장어로 마니아층을 공략하고 있다. 보정동에 입점한 지는 올 해로 2년 반 정도로 상권 형성 초기에 생겨나 현재까지 두터운 고객층을 형성하고 있다.
이 곳의 대표 메뉴는 파김치장어로 일반 장어메뉴와는 차별화된 맛이 특징이다. 직접 담근 파김치는 짧게는 6개월, 길게는 1년 정도 숙성해 새콤한 맛과 향이 장어의 다소 느끼한 맛을 상쇄시켜줘 남녀노소 부담 없이 먹기에 알맞다. 여기에 인삼 등 한약재료를 넣어 만든 고추장 소스가 감칠맛은 물론 영양까지 더해 보양식으로 제격이다.
40~50대 중장년층의 보양 메뉴라 여겨지던 장어 메뉴를 어린이를 동반한 가족들까지 두루 즐길 수 있는 것도 이 곳만의 메리트다. 이러한 인기에는 깔끔하고 깨끗한 맛을 내기 위해 주요 메뉴는 물론 곁들여지는 찬류까지 손수 만드는 정성이 주효했다. 매일 담가서 사용하는 겉절이며 방앗간에 빻아 온 고춧가루, 직접 짜낸 참기름과 들기름, 국내산 육쪽 마늘 등은 향토적인 동시에 웰빙 트렌드에 부합하는 부분이다.
문의 : 031-898-4363
2. 단국대 상권 / 기숙사, 디지털밸리 완공 등 호재 기대
죽전상권 중 가장 유망한 지역으로 손꼽혔던 곳이 바로 단국대 앞 상권이다.
서울 한남동에 위치했던 단국대가 2007년 2학기부터 죽전동으로 이전하면서 몇 년전부터 이 지역 상권이 크게 발달할 것이라는 예측이 있었다. 기대감을 반영하듯 허허벌판이던 단국대 정문 앞에 10층 미만의 중·대형 상가들이 대규모로 들어섰고 아직도 단국대 주변 곳곳에 새로운 상가들이 끊임없이 건설 중이다.
이와 함께 임대료도 천정부지로 치솟았다. 단국대 앞 삼거리 대로변의 점포들은 65㎡(20평) 미만 규모에 보증금이 1억5000만원, 임대료는 300만~400만원에 달할 정도며 이면도로 상가들 역시 보증금 5000만~1억원에 월 250만원~300만원의 시세를 형성하고 있다.
BAD
쫗 천정부지로 솟은 임대료와 이에 상반된 저가격 정책 고수
쫗 단국대와 분당, 서울로 이어지는 편리한 교통으로 인한 상권 약화
COOL
쫖 기숙사와 디지털밸리가 완공되는 2010년 쯤에는 주중 직장인·학생, 주말엔 가족고객으로 상권이 안정될 것으로 전망
단국대 이전 1년, 현재상황은?
높은 임대료에도 불구하고 단국대 주변 외식업소들은 ‘저가격 정책’을 고수하고 있다. 자장면 한 그릇을 2000원에 판매하는가 하면 프랜차이즈 업체도 김밥천국처럼 대부분 객단가가 낮은 업체가 입점해 있는 상태로 오히려 이면도로에 있는 업소들이 더 높은 객단가를 형성하고 있다. 주꾸미, 삼겹살, 곱창, 닭갈비 등 주류 소비가 함께 이뤄지는 구이메뉴들과 학생들이 점심식사로 선호하는 찌개류를 파는 업소들이 이면도로에 위치해 있는데 음식 값은 약 6000원 정도로 대로변에 비해 다소 높다.
이 일대 상가에서는 현재 상권의 규모에 비해 너무 많은 상가들이 들어섰다는 문제점이 지적되고 있다. 지금 현재 단대 주변에서 영업중인 외식업소는 60여개로 전체 점포의 50%가 외식업소이며 오픈 후 1년도 안 돼 폐점하거나 아예 건축이후 공실 상태인 점포들이 쉽게 눈에 띈다. 대로변 곳곳에서도 ‘임대중’임을 알리는 현수막을 볼 수 있으며 골목 안으로 들어가면 1층은 상가, 2~5층은 주거용으로 지어진 상가주택들이 텅 빈 상태로 방치돼 있는 것을 곳곳에서 볼 수 있다. 폐점한 편의점, 소규모 점포 등의 흔적도 쉽게 발견할 수 있다.
부동산 관계자들과 근처 업주들은 단국대 이전 후 약 1여년이 지난 지금까지 업소들이 입점과 폐점을 반복하는 등 상권이 미약한 이유를 ‘단국대와 분당, 서울로 이어지는 편리한 교통’으로 꼽는다.
일단 서울로 향하는 시내버스의 종점이 단국대 안에 있어 학생들이 교문밖으로 나오지 않고 강남, 종로 등 서울 주요 지역으로 빠져 나간다는 것이다. 단국대를 오가는 1005-1번 좌석버스의 경우 배차간격도 약 5분으로 매우 짧다. 게다가 학생들이 이용할 수 있는 원룸, 고시텔 등의 가격은 서울 역삼동, 강남 주변 오피스텔 시세와 비슷할 정도로 높아 조금 멀더라도 통학을 선택하는 학생들이 많다. 서울 강남권 내에서 단국대까지 불과 30~40분이면 올 수 있어서 통학시간에도 큰 문제가 없기 때문이다. 게다가 죽전으로 입학한 1학년 학생들에 비해 서울 캠퍼스로 입학했던 3, 4학년 학생들은 여전히 강남, 한남동(구 단국대) 등의 서울 지역 상권을 선호하는 것으로 나타났다. 단국대 4학년에 재학중인 한 학생은 “종강파티 등 학생들이 많이 모여야 하는 모임을 한남동에서 갖기도 한다. 2008년 졸업식에도 역시 졸업이 끝나자마자 한남동에 위치한 한 호프집으로 자리를 옮겼다” 고 전했다.
기숙사, 디지털밸리 등 호재 많아
그러나 현 상황은 어렵지만 앞으로의 전망은 밝을 것이라는 예측이 지배적이다. 내년에 완공되는 2500여명 규모의 단국대 신기숙사와, 2010년 완공 예정인 디지털밸리가 죽전에 들어서면 상권에 대한 수요가 크게 증가 할 것이라고 목소리를 모은다. 단국대 근처 한 부동산 관계자는 “이 일대에 500여명 규모의 모 기업체 이전이 있을 계획이라는 것은 부동산 업계에 공공연한 비밀이며 이외에도 여러 업체가 죽전으로의 이전을 시도하고 있다”고 전하며 “죽전 상권은 앞으로 계속 성장할 것”이라는 의견을 밝혔다.
근처 아파트 입주민들 숫자도 호재로 작용할 수 있다. 죽전에는 유독 대형 브랜드 아파트를 비롯해 대규모 단지가 빼곡히 들어차 있는데 입주민들은 개방된 단국대 캠퍼스를 ‘공원’으로 이용하기도 한다. 특히 수업이 없는 주말이면 대부분의 대학 주변 상권은 텅 비기 마련이지만 죽전 캠퍼스로 주말 나들이를 나온 가족들로 인해 상권 유지가 가능하다는 것. 방학에도 마찬가지다. 학생들이 많은 학기중 보다는 숫자가 줄어들지만 평일 낮 주부고객과 주말 가족동반 나들이 고객으로 상권 공동화 현상을 겪지 않아서, 기숙사와 디지털밸리가 완공되는 2010년 쯤에는 주중 직장인·학생, 주말엔 가족고객으로 상권이 안정될 것으로 전망하고 있다.
2000원에 즐기는 호텔식 자장면
쓰부
사촌형제 네 명이 공동으로 운영 중인 「쓰부」는 거제도에서 중식당을 운영하다 단국대 앞으로 이전하며 그전의 콘셉트를 수정, 보완해 선보인 새로운 스타일의 중식당이다. 특히 주머니가 가벼운 학생들을 위해 요리를 1인분씩 판매하고 자장면 가격을 2000원으로 대폭 낮추는 저가격 정책으로 일평균 250~300명의 고객을 맞이하고 있다. 기본으로 제공되는 찬은 짜사이와 양배추 피클 등으로 단무지와 양파로 대변되는 저가 중식당과 차별을 이뤘으며 생맥주를 함께 판매해 학생들의 큰 호응을 얻었다. 자장면 한 그릇과 탕수육 1인분(2500원, 150g)을 주문해도 5000원을 넘지 않는 저렴한 가격과 20년간 호텔에서 중식 조리를 담당해온 조리장이 만든 요리의 맛 또한 고급 중식당과 비교해도 뒤지지 않을 정도라는 평이다. 쫄깃하고 매끄러운 면에 센 불에서 재빨리 볶아낸 자장을 부어 내는 자장면은 고소한 향이 살아있어 입맛을 당긴다. 새콤달콤한 소스에 바삭하게 튀긴 돼지고기가 쫄깃하게 씹히는 탕수육도 감칠맛이 난다.
문의 : 031-897-2323
단대앞 대표분식 & 즉석 떡볶이
레드썬
단국대 앞 대로변에 위치한 「레드썬」은 고객이 직접 식탁에서 끓여먹는 즉석 떡볶이로 오픈 초기부터 단국대 여학생들을 중심으로 두터운 단골고객을 확보하고 있다. 떡, 라면, 쫄면, 계란 등 각종 재료를 충분히 넣고 매콤한 고추장양념을 듬뿍 넣어 끓이는 즉석 떡볶이에 밥까지 볶아 먹는 즉석 떡볶이 세트는 1만원짜리 세트를 시키면 삼인분의 식사로도 손색없을 정도로 양이 많다. 고추장, 고춧가루, 춘장을 섞어 직접 만든 소스는 입이 얼얼할 정도로 맵지만 입맛을 당기는 감칠맛에 자꾸 손이 간다. 매운 음식을 잘 못먹는다면 매운맛을 약간 줄인 블랙떡볶이나 모짜렐라 치즈와 체다 치즈를 듬뿍 뿌려주는 치즈떡볶이도 좋다. 식사 후에는 이곳만의 특제 후식인 파인애플 아이스크림으로 얼얼한 입맛을 달랜다. 붉은색으로 칠해져 있는 벽에는 단국대 학생들의 메모가 빼곡히 붙어있어 레드썬의 인기를 실감케 한다.
문의 : 031-898-4411
3. 상가공급과잉·고임대료 / 우체국 상권
보정동 상권과 단대앞 상권이 비교적 최근에 생긴 신상권이라면 우체국 사거리에서 현암로 사거리에 이르는 지역은 구상권에 속한다.
오리역과 죽전역 중간에 위치해 있는 이곳은 건영캐스빌(1254세대), 현대홈타운3차1단지(1998세대), 현대1·6차(822세대), 동부아파트(536세대) 등 약 5000여세대의 인접 아파트 단지를 배후로 긴 일자형 상가 상권을 나타내고 있으며 중앙하이츠, 현대3차2단지 등 현암로 4거리를 지난 아파트 단지까지 포함하면 배후 상권이 훨씬 넓어진다. 이 지역은 사무실이 거의 없어 낮시간대의 주 유동층은 대부분이 인근 아파트에 거주하는 주부층들이며 저녁이나 주말에는 가족고객이 대부분을 차지하고 있다.
상가공급과잉·높은 임대료로 고전
죽전역 상권의 대부분이 그렇지만 특히 우체국 상권은 인근 주거 세대에 비해 상가가 많은 공급 과잉 상태를 보이고 있다. 특히 오는 2010년 디지털 밸리 입주로 인해 상가건물 높이 제한을 기존 5층에서 7층까지로 확대하면서 상가 밀집 현상은 더욱 심해졌다. 상가건물에는 초·중·고등학생을 대상으로 하는 각종 학원을 비롯해 전문병원 등 신도시 상가의 특성을 그대도 반영하고 있다. 특히 3년 전부터 건물 1~2층을 중심으로 입점하며 그 수가 빠르게 증가하고 있는 음식점은 현재 약 160여개 정도로 대부분 저가 김밥 전문점을 비롯해 5000~6000원대의 저가 피자전문점, 일반 한식집 등이 주를 이루고 있으며 보정동이나 단대앞 못지 않게 낮은 객단가를 나타내고 있다. 규모 역시 중소형 매장이 대부분이지만 현암로 사거리 인근에는 대형 단독매장 형태의 고깃집이나 샤브샤브 전문점 등이 영업을 하고 있다.
우체국 상권에서 영업중인 음식점들 역시 어렵기는 마찬가지다. 특히 위치상 다소 고립돼 있다고 할 수 있는 이 지역내 음식점들은 낮은 객단가와 외식시 서울 혹은 분당상권으로 이탈하는 현상, 낮시간대의 공동화 현상, 매출 대비 높은 임대료, 공급 과잉으로 인한 경쟁 과열 등으로 인해 고전을 면치 못하고 있다.
이 일대 상가 임대료는 메인 도로의 경우, 실평수 40~50㎡(12~15평(1층))이 보증금 3000만원에 월 150만원 정도며 경우에 따라 보증금 2000만원에 월 140만~160만원인 곳도 있다. 2층은 보증금 5000만원에 월 250만원 수준으로 전체적으로 보정동이나 단대앞에 비해 20~30% 가량 낮은 편이지만 매출이 좋지 않은 상인들에게는 여전히 부담으로 작용하고 있다. 이에 따라 음식점 자리에 ‘임대’라고 써 붙인 곳을 어렵지 않게 볼 수 있으며 업종 변경을 하거나 아예 폐업을 하는 곳도 있다. 이곳에서 영업중인 한 업주는 “장사가 안돼 수시로 업종이 바뀌는 데 심할 때는 3~6개월 단위로 계속 새로운 업소가 생기기도 한다”며 그 심각성을 드러내고 있다. 특히 주거지역이다 보니 주점들의 영업이 어려운 편으로 몇 곳 남지 않은 주점들은 점심 식사 판매로 미약하나마 떨어지는 매출을 끌어올려 보려 하지만 이마저도 신통치 않은 실정이다. 3년 전부터 이곳에서 영업을 하고 있는 모 음식점 업주는 “그나마 잘되는 편에 속하는 우리집이 20~30%의 매출 하락을 나타내고 있는 상황으로 매출이 몇 %가 떨어졌다는 말 보다는 아예 바닥을 친다는 표현이 더 적당! 것”이라며 “상황이 이렇다 보니 외부에서 들리는 호재만을 보고 음식점을 시작했다가 계속되는 적자를 버티지 못하고 임대 계약 기간을 채우기도 전에 문을 닫는 곳도 많다”고 말한다.
디지털 밸리, 단대 기숙사 등의 호재 기대
우체국 상권 역시 2010년에 완공될 디지털 밸리와 내년에 완공될 단대 기숙사 등에 대해 희망을 걸고 있다.
공인중개사 관계자들은 “개발 초기 죽전역 상권에 대한 거품으로 이 일대 임대료가 상당히 높은 수준까지 올랐으나 이후 상가공급과잉, 임대표 부담 등으로 고전을 하던 상인들이 폐점을 하는 등의 원인으로 인해 현재는 많이 낮아진 상태”라며 “그러나 2010년 1만3000~1만4000여명이 상주하는 디지털 밸리가 단대 북쪽에 들어설 예정으로 조만간 이로 인한 임대료 상승이 다시 한번 나타날 것으로 보인다”고 말했다.
이에 따라 상권 활성화에 대한 기대로 개인 업소를 비롯한 프랜차이즈 브랜드의 입점도 꾸준히 늘 것으로 보여 향후 경쟁이 더욱 치열해 질 것으로 보인다.
BAD
쫗 상가 과잉 공급 상태로 인한 과열경쟁
쫗 타지역으로의 이탈현상 및 낮시간대의 공동화현상
쫗 매출대비 높은 임대료
COOL
쫖 2010년에 완공될 디지털 밸리와 내년에 완공될 단대 기숙사 등에 호재 기대
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