수도권 과밀억제권역 관련 법인 중과세 유형 ( 부동산취득관련 중과세 회피 절세방안!)

법인중 부동산취득을 고려하고 계신다면 반드시 아래 내용 참조하셔서 부동산취득세 중과세 문제를 꼭 짚어 보시고 바랍니다.   아래 내용 요약하여 과밀억제권역법인이어서 중과세를 회피하기 위해서는 소호허브의 "비상주사무실"로 법인이 입주한뒤 법인주소이전한뒤에 부동산 취득하시는 것도 방법입니다.!

 

 

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중과세 과밀억제권역 내 법인 중과세 유형(2014.12.31 법, 2014.11.19 시행령, 2014.11.19 시행규칙을 반영)

 

 

가. 법인설립 및 사무소 설치에 따른 부동산

 

1) 설립·설치의 범위

 

중과세 과밀억제권역 내에서의 법인을 설립하거나 지점 또는 분사무소를 설치하는 경우에 그에 따른 부동산 취득시에 취득세를 중과세하며, 또한 법인의 본점·주사무소·지점 또는 분사무소를 대도시로 전입함에 따라 부동산을 취득할 때에 취득세를 중과세한다. 그리고 법인·지점·분사무소의 설립·설치·전입 이후 5년 이내에 취득하는 일체의 부동산에 대하여 중과세한다(지법 13 ②Ⅰ).

 

이 경우 법인의 설립이나 지점·분사무소의 설치와 관련해서 설립이나 설치는 상법에 의하여 법인등기부에 등기를 한 날로 보아야 할 것이다. 그러나 지방세법 시행령 제27조 제3항에서 사무소 또는 사업장으로 다르게 규정하고 있으므로 지점·분사무소의 설치는 법인등기부상의 등기일자가 아닌 ①사무소 등의 설치일이나 ②법인의 설립일로 판단해야 한다.

 

또한 법인의 설립이나 사무소 등의 설치나 전입에 따른 부동산의 취득에 대하여 중과세가 되는 것이므로, 법인의 설립이나 사무소 등의 설치·전입과 상관없이 부동산을 취득하는 경우에는 중과세가 되지 않는다.

 

 

2) 전입의 범위

 

전입은 중과세 과밀억제권역 외의 지역에서 서울·인천·경기도 일원의 중과세 과밀억제권 안으로 법인의 본점·주사무소나 지점·분사무소의 주소를 이전하는 것을 말한다. 지방세법 시행령 제27조 제3항에서는 “수도권의 경우 서울특별시 외의 지역에서 서울특별시 내로의 전입은 대도시 내로의 전입으로 본다”로 되어 있다.

 

즉, 과밀억제권역 내라 하더라도 인천·경기도 등 수도권 지역에서 서울특별시 내로의 전입은 과밀억제권역 내로의 전입으로 간주한다. 그러나 중과세 과밀억제권역 내의 어떤 지역에서 다른 지역으로 이전하면서 부동산을 취득하는 것은 중과세대상이 되지 않는다. 또한, 과밀억제권역 내의 산업단지는 중과세 지역이 아니므로 해당 산업단지 내에서 과밀억제권역 내의 산업단지가 아닌 지역으로 법인의 본점이나 사무소 등을 이전하는 것은 중과세 과밀억제권역 내로의 전입에 해당하므로 그 전입에 따라 취득하는 부동산은 중과세가 된다.

 

3) 사무소 등

 

지점·분사무소는 시행령에서 사무소 또는 사업장(사무소 등)으로 바뀌어 확대되어 있다. 사무소 등이라 함은 법인세법·부가가치세법 또는 소득세법의 규정에 따른 등록대상 사업장으로서 인적·물적설비를 갖추고 계속하여 사무 또는 사업이 행하여지는 장소를 말한다. 사업장의 범위에는 법인세법·부가가치세법 또는 소득세법의 규정에 의한 비과세 또는 과세면제대상 사업장을 포함하며, 다만 영업행위가 없는 단순한 제조·가공장소, 물품의 보관만을 하는 보관창고, 물품의 적재와 반출만을 하는 하치장은 사업장의 범위에서 제외한다(지칙 6).

 

또한,「부가가치세법 시행령」제11조 제2항에 따라 승인을 얻은 사업자단위과세적용사업장의 종된 사업장으로 신고된 사업장도 인적·물적설비를 갖추고 계속하여 사무 또는 사업이 행하여지면 사무소 등으로 본다.

 

그러나 이러한 사무소 등에 대하여 취득세를 중과세하기 위하여는 지점 또는 분사무소로 등기가 이루어지지 아니하더라도 상관없다.

 

 

4) 중과세 물건

 

대도시에서 법인의 설립(휴면법인 인수)과 지점 또는 분사무소의 설치 및 대도시 내로의 법인의 본점·주사무소 지점 또는 분사무소의 전입에 따라 취득하는 대도시의 부동산으로 되어 있다(지법 13 ② Ⅰ). 이 경우 “……에 따라 취득하는 대도시의 부동산”은 본점·주사무소·지점·분사무소의 용도로 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산만 중과세된다.

 

그러므로 본점·주사무소·지점·분사무소의 용도로 직접 사용하지 아니하면 중과세가 되지 아니한다. 예를 들면 일부를 부동산을 취득하여 일부는 사무실로, 일부는 임대를 주고있다면 직접 사용하는 사무실만 중과세가 되는 것이다. 또한 중과세되는 범위를 사무소 또는 사업장이 아니라 “본점·주사무소·지점·분사무소”로 제한하고 있다.

 

그리고 “취득하는 대도시의 부동산”이라 함은 그 부동산의 전부가 반드시 해당 법인 또는 지점의 업무에 사용되는 것이어야 하는 것이 아니라 하더라도 그 설립·설치·전입과 아무런 관련이 없이 취득한 부동산은 포함되지 않는다 할 것이다(대판 94누11804, 1995.4.28). 또한 경기도나 인천시에서 서울시로 전입하는 경우에도 그에 따라 취득하는 대도시내의 부동산은 서울시 내에 소재하고 있는 법인·지점·분사무소와 관련이 있는 것만 중과세에 해당하고, 서울시 이외의 지역에 있는 부동산은 이를 취득하더라도 중과세가 되지 아니한다(대판 2001두10974, 2003.8.19). 따라서 어떤 법인이 대도시 내의 어떤 지역에서 서울시 내로 전입했더라도 당초 대도시 내에서의 설립 또는 대도시 외에서 대도시 내로 전입한 후 5년이 경과한 법인이라면 해당 법인이 서울시 외의 지역에 있는 부동산을 취득하는 것은 중과세대상이 되지 아니한다.

 

서울을 제외한 중과세 과밀억제권역 내의 어떤 지역에서 다른 지역으로 전입하는 것은 중과세대상이 되지 않는다. 그러나 수도권정비계획법 제６조의 규정에 의한 과밀억제권역 내의 산업단지는 중과세 지역이 아니므로 해당 산업단지 내에서 과밀억제권역 내의 산업단지가 아닌 지역으로 이전하는 것은 법인의 전입에 해당된다.

 

부동산 취득에는 공장의 신설·증설, 공장의 승계취득, 해당 과밀억제권역 내에서의 공장의 이전 및 공장의 업종변경에 따르는 부동산 취득을 포함하며, 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 하는 부동산 취득을 제외한다. 채권보전용으로 취득하는 것은 본점·주사무소·지점·분사무소에 직접 사용하는 것이 아니므로 당연히 제외된다.

 

 

5) 중과세의 기한적 한계

 

법인 또는 지점 등을 설립·설치·전입 이전에 법인의 본점·주사무소·지점 또는 분사무소의 용도로 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산에 대하여 중과세하는바, 어디까지 소급될 것인가가 문제인데 이는 부과권의 제척기간이 5년(사기 기타 부정한 행위로 인한 것인 때에는 10년)이므로 5년 또는 10년까지는 가능하다고 본다.

 

또한 “설립·설치·전입 이전에 취득하는 부동산”이라고 했으므로 설립·설치·전입일부터 소급하여 5년 또는 10년 이내에 취득한 경우에는 중과세가 된다.

 

 

나. 법인설립 및 전입 이후에 취득한 부동산

 

1) 설립 및 전입

 

법인의 본점·주사무소·지점·분사무소를 설립·설치·전입 이후에 부동산을 취득하는 경우에도 취득세를 중과세한다(지법 13 ② Ⅰ). 여기서 설립·설치·전입의 범위는 앞의 “가. 법인설립 및 사무소 설치에 따른 부동산”의 내용과 동일하다.

 

앞의 것은 본점·주사무소·지점·분사무소를 새로이 설립·설치하거나 전입하면서 취득하는 부동산을 중과세하는 것이고, 그 설립·설치·전입 이후에도 5년 이내에 부동산을 취득하면 또 중과세를 하는 것이다.

 

 

2) 중과세 물건

 

앞에서는 “법인의 본점·주사무소·지점·분사무소”로 직접 사용하기 위해 취득하는 부동산을 중과세 했으나, 여기에서는 “법인 또는 사무소 등이 설립·설치·전입 이후”로 되어 있다. 즉, 앞에서는 사무소 또는 사업장이 제외 되어 있으나, 여기에서는 사무소 또는 사업장이 포함되는 것이다.

 

즉, 법인 또는 사무소 등이 설립·설치·전입한 후 5년 이내에 취득하는 업무용·비업무용 또는 사업용·비사업용을 불문한 모든 부동산 취득을 말한다(지령 27③). 여기서 일체의 부동산취득에는 공장의 신설·증설, 공장의 승계취득, 해당 과밀억제권역 내에서의 공장의 이전 및 공장의 업종변경에 따르는 부동산 취득을 포함하며, 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 취득하는 것은 제외한다.

 

여기서 취득세 중과대상이 되는 “모든 부동산의 취득"이라 함은 해당 법인 또는 해당 지점 등과 관계되어 그 설립ㆍ설치ㆍ전입 이후 5년 이내에 취득하는 모든 부동산 취득을 의미하는 것이므로, 그 부동산의 전부가 해당 법인 또는 해당 지점 등에 사용되어야 하는 것은 아니라 하더라도 다른 지점 등과 관계되어 취득한 부동산까지 포함하는 것은 아니다(대판 2003두7620, 2006.4.27).

 

즉, 대도시 내에 법인을 설립한 지 5년이 경과되었으나 지점은 5년이 되지 아니한 법인이 그 지점과 관련없는 부동산을 취득하였을 경우에도 중과세를 해야 하는지가 문제이다. 법인 또는 지점 등이 설립·설치·전입한 후 5년 이내에 취득하는 모든 부동산의 취득이라 함은 해당 법인 또는 지점 등과 관련해서 판단해야 할 것이고 법인 또는 지점 등이 가장 마지막으로 설립·설치·전입된 시점을 기준으로 5년 이내에 취득한 것을 모두 중과세대상으로 할 수는 없다.

 

수도권 중 서울시 이외의 지역에서 서울시 내로 본점을 이전한 법인의 경우에는 그 취득하는 부동산이 새로 전입하는 해당 대도시인 서울시 내에 소재하고 있는 경우에 한하여 중과세되며, 서울시 외의 지역에 있는 부동산을 취득하는 것은 중과세대상이 되지 아니한다(대판 2001두10974, 2003.8.19).

 

대도시 내에서 법인이 지점을 설치한 이후 5년 이내에 건물을 신축하여 소유권보존등기를 경료하고 그 지점이 입주하였다면 중과대상에 해당하고, 건물의 취득주체나 등기명의자가 법인이므로 건물의 신축자금이 법인의 다른 지점(5년 경과된 지점)의 자금계정으로 처리되어 그 지점의 자산으로 등재되었더라도 중과세에서 제외되지 아니한다(대판 98두1673, 1999.3.26).

 

 

3) 중과세 시간적 범위

 

법인이나 사무소 등의 전입·설치·설립 이후 5년 이내에 취득하는 모든 부동산의 취득에 대하여 중과세하는바, 전입·설치·설립의 시기는 법인의 경우에는 법인설립일이나 주소이전일로 판단하며, 사무소 또는 사업장의 경우에는 실제 사업개시일(개시일 이후에 인적설비를 갖춘 경우에는 인적설비를 갖춘 때)을 전입·설치일로 보아야 할 것이다.

 

법인이나 사무소 등의 설립·전입·설치 이후 5년 이내에 취득하는 부동산의 경우에는 지점이나 분사무소는 제외되어 있다. 하지만, 지점이나 사무소가 있다면, 사업자등록이 없더라도 사무소 등에 포함이 되는 것이다.

 

 

4) 공 장

 

법인이 설립 후 5년 이내에 취득하는 모든 부동산의 취득에 대하여 3배 중과세하는 것으로 되어 있기 때문에, 비도시형의 공장의 신설이나 증설에 해당되지 아니하더라도 5년 이내에 취득하는 것이라면 중과세가 되지 아니하는가 하는 의문이 생길 수 있다.

 

이에 대하여 대법원에서는 대도시 내의 공장을 승계취득하는 경우는 지방세법 제13조 제2항 제2호 소정의 대도시 내에서의 공장의 신설 또는 증설에 따른 부동산에 해당하지 않고, 같은 항 제1호는 공장을 제외한 일반 부동산에 관한 중과세 규정으로 해석되므로 중과세할 수 없는 것으로 보았다(대판 87다카2457, 1989.3.14).

 

즉, 대도시 내 부동산에 대한 중과세를 크게 ① 공장과 ② 일반부동산으로 대별하여 전자는 지방세법 제13조 제2항 제2호에 의하여 중과세하고, 후자는 동항 제1호에 의하여 중과세하는 것이다. 그러나 2008년에 대법원에서는 신설된 공장이 중과세 공장에 해당하지 아니하여 중과세할 수 없다 하더라도, 그 공장이 대도시 내에서의 법인 설립 후 5년 이내에 신설된 것으로서 일반 부동산의 중과세요건을 충족하고 있다면, 그 공장 신설에 따른 부동산에 대해서는 같은 법 제13조 제2항 제1호에 따라 중과세할 수 있는 것으로 보고 있다(대판 2008두6325, 2008.7.10).

 

그러나 지방세법 제13조 제2항 제1호를 보면 법인의 설립, 지점·분사무소의 설치, 본점·주사무소·지점·분사무소의 전입, 그 전입·설립·설치 이후의 부동산 취득으로 되어 있다. 제2호는 공장의 신설이나 증설에 따른 부동산의 취득으로 되어 있는데, 이는 법인의 설립이나 지점·분사무소의 설치와 공장의 설치는 다른 것이므로 이를 분리하여 중과세토록 한 것으로 이해할 수 있다. 지방세법 시행령 제27조에서는 지점·분사무소가 아닌 “사무소 또는 사업장”으로 그 범위를 확대하였고, 중과세 부동산의 범위를 모든 부동산으로 규정함으로써 본점·주사무소·지점·분사무소와 관련없이 사업자등록을 한 사업장이라면 도시형공장도 중과세를 할 수 있는 것으로 하고 있다.

 

2008년도의 대법원 판례(대판 2008두6325, 2008.7.10)는 지방세법보다는 지방세법 시행령에 치중하여 해석한 결과로 보이며, 일반부동산과 공장의 중과세 상호관계는 종전의 판례(대판 87다카2457, 1989.3.14)가 타당한 것으로 생각된다. 다만, 2012년부터는 종전의 “중소기업 협동화사업”에 한정하여 중과제외하던 것을 모든 도시형공장에 대하여 중과제외하는 것으로 하였기 때문에 5년 여부에 상관없이 중과세되지 아니하지만(지령 26 ① ⅩⅥ), 비도시형공장의 승계취득에 대하여는 중과세된다.