2007년 모든 부동산이 실거래가액으로 과세됩니다. 또한 상가도 투기지역지정이 된 지역은 이미 실거래가액으로 양도소득세가 과세되고 있습니다.
실무에서 상가 실거래가액 양도시 건물감가상각비로 인하여 큰 문제가 발생되는 경우를 있어 이번강좌에서 다루려고 합니다.
사례를 들어 설명 드리면 다음과 같습니다.
나억울 사장은 2000년 1월 1일 상가를 5억원(건물 2억원, 토지 3억원)에 매입하여 부동산임대를 영위하여 오면서 매입 시부터 부동산임대소득에 대한 기장을 하여왔으며, 매년 신축한 건축물에 대한 감가상각비 총 0.5억을 비용 처리 하였습니다. 2005년 1월 1일 본 상가를 6억원에 양도하고 투기지역 내 건물이어서 실거래가액으로 본인이 직접 양도세 신고도 하였습니다.
최근 관할세무서로부터 천여만원의 양도소득세를 고지 받고 세무사 사무소를 찾았습니다.
세무사의 설명은 다음과 같습니다.
“ 나억울 사장께서는 양도차익을 1억원(양도가 6억- 취득가 5억)으로 신고하셨으나 건물에 대한 감가상각비를 종합소득세 신고 시 0.5억원을 비용으로 인정받았으므로 양도차익은 1억5천 [ 양도가 6억 - (취득가 5억- 감가상각비 0.5억)]으로 신고 되어야 했기에 양도소득세가 추가 고지되었습니다.”
일반인이 알고 있는 양도차익 계산에서 취득가액은 취득당시의 거래금액이지만 세법의 규정에서는 [소득세법 97조2항에의하면 "양도자산보유기간중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 취득가액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.]로 규정되어있습니다. 취득가액에서 감가상각비를 차감하여야 하는 경우는 다음과 같습니다.
| 양도소득세 신고 방법 | 취득가액 적용방법 | 건물보유기가동안 종합소득세 신고방법 | 감가상각비 차감여부 |
| 실거래가액신고 | 실거래가액신고 | 복식부기, 간편장부 신고한 기간 | 차감(감가상가비 계상한경우) |
| 실거래가액신고 | 실거래가액신고 | 단순경비율, 기준경비율 신고한 기간 | 불차감 |
| 실거래가액신고 | 예외적인 취득가액환산 적용 | 신고방법 관계없이 | 불차감 |
| 기준시가신고 | 적용방법관계없이 | 신고방법 관계없이 | 불차감 |
따라서 임대사업자 중 본인이 장부기장에 의하여 종합소득세를 신고하였고, 감가상각비를 비용으로 계상한 경우에는 양도소득세 신고 시 취득가액에서 감가상각비만큼을 공제한 후 신고 하셔야 합니다.
| NOTE 양도소득세 실가과세가 2007년 전면 시행됩니다. 따라서 임대사업용 및 자가 사업용 상가 양도 시 감가상각비 필요경비 산입 여부를 꼭 확인하시고 신고하시기 바랍니다. |